Покупка квартиры на стадии котлована: выгода и риски
С финансовой точки зрения покупка квартиры на этапе котлована выглядит привлекательно: стоимость жилья в строящемся доме, как правило, ниже, чем в готовой новостройке. Однако при таких вложениях важно учитывать и сопутствующие риски.
Сроки, документы, деньги
Основной риск для инвесторов, решивших приобрести квартиру на стадии котлована, — это возможная задержка сроков сдачи объекта или даже «заморозка» строительства по причине нехватки средств у застройщика. В таком случае покупатель может остаться без квартиры, без денег и, нередко, с ипотекой на руках. Вернуть вложения можно только через суд, что требует времени. Кроме того, к моменту возврата средств цены на аналогичное жильё могут вырасти, и приобретение новой квартиры станет недоступным.
К сожалению, даже сотрудничество с известным девелопером не гарантирует отсутствие проблем. Строительная отрасль подвержена рыночным колебаниям, и наличие завершённых проектов у застройщика ещё не означает, что именно ваш дом будет сдан вовремя. Стоит быть готовым к тому, что сроки могут сдвинуться на несколько месяцев. Это особенно критично, если вы арендуете жильё и рассчитываете переехать в новостройку к определённой дате.
Документы и подключение коммуникаций
Другой важный риск приобретения квартиры в новостройке на стадии котлована связан с получением правоустанавливающих документов на квартиру и подключением дома к городским инженерным сетям. Чтобы в доме можно было жить, он должен пройти государственную приёмку. Если комиссия задерживает процедуру, здание официально не существует: у него нет кадастрового номера, точного адреса и подключения к коммуникациям. А значит, проживание в нём невозможно.
Приобретая жилье «под котлован» стоит обратить внимание на правовой статус строящегося объекта. Некоторые недобросовестные застройщики оформляют многоквартирные дома как частные постройки. В этом случае вы фактически становитесь владельцем «доли» в доме, а не отдельной квартиры, что чревато трудностями при продаже, получении коммунальных услуг и даже в повседневной эксплуатации жилья. По закону, при продаже доли вы обязаны сначала предложить её другим совладельцам, что затрудняет реализацию недвижимости на вторичном рынке.
Есть риск и вовсе остаться без жилья: если окажется, что объект построен незаконно, контролирующие органы могут потребовать его сноса. Поэтому важно тщательно проверять все документы, касающиеся строительства, — желательно с участием юриста.
«Кот в мешке»: чем рекламный макет отличается от реальности
Покупка квартиры на стадии котлована — это всегда своего рода «кот в мешке». Судить о будущем жилье приходится по макетам, рендерам и обещаниям девелопера, что не всегда соответствует реальности.
Если при строительстве были допущены ошибки или использовались некачественные материалы, покупатель может столкнуться с плохой шумоизоляцией, трещинами, промерзающими стенами и другими проблемами, исправление которых потребует значительных затрат. Особенно опасны дефекты в общедомовых коммуникациях или несущих конструкциях — в сейсмоактивных регионах это может представлять угрозу жизни. Достаточно вспомнить землетрясение в Турции в 2023 году, в результате которого было разрушено более 230 тысяч зданий — большинство из них были построены с нарушением норм.
При приёмке квартиры важно тщательно осмотреть помещение, желательно с профессиональным экспертом, зафиксировать все недочёты и потребовать их устранения. Подписывать акт приёмки следует только после устранения всех выявленных дефектов.
К сожалению, случаи халатности со стороны застройщика возможны даже на финальной стадии. В мае 2025 года в Узбекистане получила огласку история жителя Хорезма, который по ошибке сделал ремонт в чужой квартире, потратив 150 миллионов сумов. Суд встал на сторону владельца, и квартиры обменяли, но избежать этого можно было бы при более ответственном подходе застройщика и налаженной коммуникации с покупателями.
Непредсказуемость планов застройщика
После заключения договора застройщик может изменить параметры квартиры или придомовой территории. Например, фактическая площадь жилья может оказаться больше — и вам придётся доплатить. Также застройщик может начать строительство новых очередей ЖК, из-за чего вид из окна, обещанный на этапе покупки, превратится в стройплощадку или фасад соседнего дома.
Как снизить риски
Перед покупкой необходимо:
— Изучить репутацию застройщика, его предыдущие проекты и отзывы покупателей;
— Оценить инфраструктуру района и стоимость аналогичных готовых квартир поблизости;
— Проверить сроки сдачи уже построенных объектов девелопера, качество строительства и благоустройство ЖК.
Также важно:
— Изучить учредительные документы компании, свидетельство о госрегистрации и проектную документацию;
— Убедиться в правомерности строительства на выбранном земельном участке;
— Закрепить в договоре все ключевые параметры квартиры (номер блока, этаж, площадь), сроки сдачи, порядок устранения дефектов, условия расторжения и штрафные санкции за задержки.
С мая 2025 года в Узбекистане начала работу онлайн-платформа monitoring.mc.uz — часть национальной системы "Прозрачное строительство". С её помощью граждане смогут проверять надёжность застройщиков, ход реализации проектов, соблюдение норм и качество строительства.
